Por: Luis Gerardo Ramírez Villela
Cualquier tipo de activo, mueble o no, así como cualquier tipo de propiedad, inmueble o mueble, puede estar sujeto a fideicomiso de garantía. Los fideicomisos de garantía no se limitan, como una hipoteca, a ciertos activos; por lo que, como resultado de dicha flexibilidad, los fideicomisos de garantía se han vuelto cada vez más populares en los últimos años, en particular con respecto a los proyectos inmobiliarios y su financiamiento estructurado. Los contratos de fideicomiso de garantía sólo pueden celebrarse con determinadas instituciones autorizadas por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (“LGTOC”) para actuar como fiduciarios.
Bajo un fideicomiso de garantía, el fideicomitente (deudor) transfiere el título de ciertos derechos, propiedades y/u otro tipo de activos a un fideicomisario que mantendrá el título de los mismos hasta que las obligaciones subyacentes se paguen en su totalidad o se produzca un incumplimiento, incluida la cesión de arrendamientos y reclamaciones de seguros. Dada la flexibilidad del fideicomiso de garantía, el fiduciario puede ser autorizado bajo el contrato de fideicomiso, para crear ciertas garantías, como hipotecas o prendas sobre los activos del fideicomiso.
El fideicomiso de garantía tiene por objeto garantizar las obligaciones del prestatario. En este sentido, el fiduciario seguiría el procedimiento de ejecución hipotecaria acordado por las partes en el fideicomiso de garantía en caso de cualquier incumplimiento. Asimismo, el fiduciario, entre otras cosas, podrá: (i) actuar como depositario del acreedor, recibiendo todos los pagos y aplicándolos de acuerdo con las disposiciones de “cascada” pertinentes establecidas en el fideicomiso de garantía, (ii) ejercer cualquier y todos los derechos corporativos y económicos de las acciones, si los hubiere, de acuerdo con los términos del fideicomiso de garantía, y (iii) ejercer todos y cada uno de los derechos de acuerdo con los términos del fideicomiso de garantía.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, existen ciertas reglas relativas a la ejecución del fideicomiso y el tipo de ejecución, como se describe a continuación:
Procedimiento de ejecución extrajudicial
De conformidad con la LGTOC, las partes de un fideicomiso de garantía pueden acordar un procedimiento de ejecución extrajudicial sobre la propiedad fiduciaria (es decir, los activos entregados como garantía para asegurar el pago de una obligación), siempre que la venta de la propiedad fiduciaria deba ser realizado precisamente por el fiduciario y las partes habrán acordado la designación o el procedimiento de designación de un tercero que valuará la garantía.
Procedimiento de ejecución judicial
En caso de que el deudor se oponga en cualquier etapa del procedimiento de ejecución extrajudicial o si las partes no llegan a un acuerdo sobre un procedimiento de ejecución extrajudicial, valuación y ejecución de la propiedad fiduciaria, se llevará a cabo el procedimiento de ejecución judicial conforme a las reglas del Código de Comercio ante un tribunal competente, de la siguiente manera:
(i) el acreedor entablará una demanda ante el tribunal competente, que emitirá un acuerdo notificando la demanda al deudor y exigiéndole el pago;
(ii) una vez exigido formalmente el pago, el deudor podrá impugnar la reclamación;
(iii) el tribunal revisará los hechos del escrito del deudor y podrá rechazar todas las excepciones;
(iv) las partes solo podrán aportar pruebas, que solo serán admitidas por el tribunal si tienen relación directa con los hechos;
(v) el tribunal decidirá sobre la admisión de pruebas en el acuerdo que admita el escrito del deudor. Dicho acuerdo otorgará al acreedor la facultad de impugnar las defensas opuestas por el deudor; y
(vi) después de la expiración del período antes mencionado, el tribunal celebrará una audiencia para revisar la evidencia, escuchar los argumentos orales de ambas partes y comparecer a juicio.
