Por: Luis Gerardo Ramírez Villela
La hipoteca se encuentra regulada en los códigos civiles locales de cada uno de los Estados de México, dependiendo la aplicabilidad de cada código a la ubicación del inmueble objeto de la hipoteca. La mayoría de los códigos civiles de cada estado tienen disposiciones sustancialmente similares a las contenidas en el Código Civil Federal (el “Código Civil”).
Las hipotecas pueden crearse mediante un acto unilateral del deudor o mediante un acuerdo celebrado entre el deudor y el acreedor. En caso de incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas, el acreedor podrá ejecutar la garantía mediante los procedimientos judiciales correspondientes, solicitando a un tribunal competente que embargue y venda los bienes objeto de la hipoteca en subasta pública y el pago del producto del mismo al acreedor para liquidar su deuda.
Para que la hipoteca sea válida frente a terceros, es necesario que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad donde se encuentra la propiedad. El gravamen de una hipoteca debidamente registrada tiene prioridad sobre todos los demás gravámenes sobre la propiedad hipotecada, con la excepción de los gravámenes perfeccionados antes de tiempo. Las hipotecas no registradas son simplemente contratos privados entre las partes de los mismos y no se clasifican en absoluto con las hipotecas registradas.
La hipoteca también se extenderá a (i) accesiones naturales de la propiedad hipotecada; (ii) las mejoras y accesorios que el propietario haya realizado en la propiedad hipotecada; (iii) bienes muebles adheridos permanentemente al inmueble hipotecado por el propietario que no puedan separarse del mismo sin causar daño a dicho inmueble; y (iv) edificios nuevos construidos por el propietario en el terreno hipotecado y ampliaciones a los edificios hipotecados. Salvo que lo acuerden las partes, las hipotecas no incluirán (a) los productos industriales de los bienes hipotecados, y (b) las rentas vencidas y no pagadas en el momento en que se realice la demanda de pago de la obligación garantizada por la hipoteca.
En caso de incumplimiento de las obligaciones garantizadas, el acreedor tiene derecho a ejecutar y ejecutar la venta de la propiedad hipotecada, mediante subasta pública, mediante la iniciación de un proceso judicial específico denominado juicio especial hipotecario.
Una vez realizada la venta de los bienes hipotecados, el acreedor tiene derecho a recibir el producto de dicha venta. Además, tras la venta de activos, el acreedor tiene derecho a participar en la licitación, en la subasta pública correspondiente para adquirir la propiedad de dichos activos. En todo caso, los tribunales han considerado que la ejecución extrajudicial de los bienes hipotecados directamente por el acreedor es contraria a los principios generales de equidad y justicia.
A pesar de que la hipoteca sobre la propiedad inmobiliaria es tradicionalmente la forma más frecuente de garantía real, las hipotecas sobre otros “derechos reales de propiedad” como los derechos de paso, los derechos de usufructo (uso) e incluso otras hipotecas están permitidas por la ley mexicana. Asimismo, las hipotecas podrán incluir como garantía cualquier tipo de instalaciones industriales relacionadas o derivadas de la propiedad inmobiliaria (hipoteca industrial).
