Por: Luis Gerardo Ramírez Villela
Procedimiento de Ejecución Hipotecaria
Conforme a lo previsto en la legislación en México, un acreedor no puede tomar posesión de los bienes sujetos a hipoteca sin intervención judicial. La ejecución hipotecaria no judicial de una hipoteca no está permitida bajo la ley mexicana.
Ante un caso de incumplimiento en una hipoteca, el acreedor podrá iniciar un procedimiento ante el tribunal mexicano de jurisdicción competente. La solicitud debe ir acompañada del “primer testimonio” de la escritura pública que acredite la hipoteca y el poder de cualquier persona que comparezca en representación del acreedor. Cabe señalar que el “primer testimonio” se refiere a la primera impresión de la escritura de hipoteca que se haya inscrito ante el Registro Público correspondiente y no a la primera escritura de hipoteca como tal. El tribunal notificará al deudor de la demanda y ordenará la inscripción de una notificación de dicha demanda en el Registro Público correspondiente.
A partir de la fecha en que el acreedor reciba la notificación del proceso, se considerará a dicho acreedor como depositario de los bienes objeto de la hipoteca y de todos sus accesorios, a partir de lo cual el acreedor deberá realizar un inventario y entregarlo al juzgado. Si el deudor no está dispuesto a aceptar la responsabilidad del depositario, deberá ceder la posesión al acreedor o designar un depositario.
En el juicio, el tribunal se pronunciará sobre cualquier defensa planteada por el deudor. En caso de falta de tal defensa o con el consentimiento del acreedor, el tribunal ordenará una valuación de los bienes objeto de la hipoteca. Esta valuación será realizada por peritos designados por las partes. Una vez determinado el valor de los bienes sujetos a hipoteca, el tribunal ordenará su venta mediante subasta pública como ya se mencionó, para pagar la deuda pendiente a menos que el deudor pueda pagar de otra manera dicha deuda pendiente.
El acreedor tiene derecho a embargar los bienes objeto de la hipoteca. Antes de hacer esto, el tribunal llevará a cabo una búsqueda de gravámenes sobre los activos sujetos a la hipoteca y notificará a todos los demás acreedores garantizados de la venta. Todos los acreedores garantizados pueden participar en los procedimientos de venta y el producto de la venta estará sujeto y distribuido de acuerdo con la prioridad de los derechos de los acreedores registrados.
Procedimiento de Ejecución de la Prenda
El procedimiento para ejecutar una prenda está especialmente regulado y proporciona un proceso sumario para obtener una autorización de la corte para vender los activos pignorados. Este proceso no ha estado exento de reclamos por incumplimiento del debido proceso legal argumentando que el deudor no tiene la oportunidad de ser escuchado en los tribunales y oponerse a la venta de los bienes pignorados.
Las únicas defensas previstas por la ley mexicana para el deudor son oponerse a la venta de los activos pignorados son el pago de los montos adeudados o mejorar la garantía mobiliaria aumentando los activos pignorados o reducir la obligación subyacente.
Luego de que el juzgado reciba la solicitud de venta, deberá notificar al deudor quien tendrá un plazo específico para responder. En caso de que el deudor se oponga a la petición, el tribunal resolverá o procederá a autorizar la venta de los bienes pignorados.
El tribunal puede autorizar la venta de los bienes pignorados incluso antes de la notificación de la solicitud del acreedor al deudor siempre que se presente un caso de urgencia y el tribunal determine la responsabilidad correspondiente al acreedor. El producto de la venta se mantendrá en prenda por el acreedor en sustitución de los bienes pignorados.
Cabe señalar que la venta de los activos pignorados no impide que el deudor inicie un juicio con el propósito de determinar la exigibilidad de las obligaciones subyacentes.
