Por: Pablo Guillermo G\u00f3mez S\u00e1inz y Daniel Ascencio Rodr\u00edguez<\/p>\n\n\n\n
Derivado del \u201cnearshoring<\/u>\u201d* <\/em>que est\u00e1 experimentando M\u00e9xico como consecuencia del panorama mundial, se espera un incremento en las transacciones en materia inmobiliaria para compraventa, construcci\u00f3n, adaptaci\u00f3n y\/o renta de espacios para naves industriales para las empresas extranjeras que elijan a M\u00e9xico como destino para sus operaciones.<\/p>\n\n\n\n Lo anterior implica que las empresas que vendr\u00e1n a M\u00e9xico tendr\u00e1n que realizar – con mucha mayor frecuencia y rigor – auditor\u00edas legales (o due diligence<\/em>) en materia inmobiliaria para el c\u00e1lculo de riesgos en la adquisici\u00f3n y\/o arrendamiento de los espacios donde decidan colocar sus f\u00e1bricas y\/u oficinas, entre otros tipos de operaciones inmobiliarias.<\/p>\n\n\n\n Por ende, a continuaci\u00f3n se presentan algunos de los aspectos esenciales que se deber\u00e1n tomar en consideraci\u00f3n a la hora de realizar auditor\u00edas legales en materia inmobiliaria para estas transacciones.<\/p>\n\n\n\n Primero. <\/strong>El interesado en este tipo de operaciones deber\u00e1 tener siempre en cuenta que el prop\u00f3sito de la auditor\u00eda legal es identificar los puntos relevantes en los que el estado del predio o inmueble por comprar, vender o arrendar, afecte o pueda afectar su seguridad jur\u00eddica (ya sea en su car\u00e1cter de vendedor, comprador o parte involucrada) a la hora de concretar una transacci\u00f3n, ora por un cr\u00e9dito hipotecario existente, ora por una servidumbre o por cualquier otro gravamen o situaci\u00f3n jur\u00eddica del propio inmueble que pueda afectar el costo o valor de la operaci\u00f3n, e incluso su viabilidad.<\/p>\n\n\n\n Segundo.<\/strong> Es de suma importancia verificar que quien se ostenta como el vendedor del bien sea realmente su propietario o, en su defecto, que tenga los derechos para arrendarlo o para concretar la transacci\u00f3n espec\u00edfica de que se trate. Por esta raz\u00f3n, en Derecho Romano se llam\u00f3 \u201cprobatio diabolica<\/em>\u201d a la dificultad de probar la cadena de propiedad generada por las transmisiones de propiedad de las cuales fue objeto un predio o un inmueble1<\/sup>. Lo anterior es una de las razones que justifican la existencia de los Registros P\u00fablicos de la Propiedad. En las transacciones en las que el objeto del acto sea un bien inmueble, o derechos sobre el mismo, siempre se debe solicitar al Registro P\u00fablico de la Propiedad que corresponda al domicilio del inmueble o predio en cuesti\u00f3n su constancia de folio registral y certificado de libertad de grav\u00e1menes. La ventaja de obtener la constancia registral es que en el folio real del inmueble deben constar todas las transmisiones de la propiedad de las que haya sido objeto, incluyendo todos aquellos fideicomisos a los que se haya aportado, so pena de que no surtan efectos contra terceros. Por su parte, la utilidad del certificado de libertad de grav\u00e1menes es verificar si existen grav\u00e1menes como servidumbres sobre el inmueble o si el mismo se ha dado en garant\u00eda para el cumplimiento de otra obligaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n La confirmaci\u00f3n sobre si el inmueble se encuentra afectado en fideicomiso adquiere suma relevancia cuando entendemos que los fideicomisos son una de las figuras jur\u00eddicas m\u00e1s utilizadas en el sector inmobiliario, pasando desde los fideicomisos de infraestructura y bienes ra\u00edces (tambi\u00e9n conocidos como FIBRAs) a los fideicomisos de desarrollo inmobiliario (llamados en la pr\u00e1ctica \u201cFideicomisos A + B\u201d). En ellos se aporta la propiedad de un inmueble para desarrollar una zona residencial, centro comercial, centro de viviendas, zona industrial, entre otros, con el objetivo de otorgar a los fideicomitentes beneficios como fideicomisarios del propio fideicomiso; beneficios que pueden variar desde la plusval\u00eda de la construcci\u00f3n para su posterior venta hasta el flujo de efectivo generado por la renta de los locales, casas o departamentos que resulten del propio desarrollo2<\/sup>, seg\u00fan el tipo de fideicomiso de que se trate.<\/p>\n\n\n\n Tercero. <\/strong>Otro punto que es importante tomar en consideraci\u00f3n a la hora de involucrarse en operaciones inmobiliarias, es el de los permisos, constancias, certificados o autorizaciones necesarios para el inmueble objeto de la transacci\u00f3n y el destino planeado para el mismo. Estos documentos pueden ser de orden federal, estatal o municipal, apeg\u00e1ndose siempre a la legislaci\u00f3n aplicable del domicilio del bien inmueble. Por ende, los documentos necesarios para que el inmueble se encuentre regularizado frente a las autoridades correspondientes variar\u00e1n dependiendo de su domicilio. Algunos ejemplos de estos documentos son las constancias de no adeudo del impuesto predial y\/o del pago por los derechos del agua, los cuales son de orden estatal, los documentos relacionados con el apeo y deslinde, los Certificados \u00danicos de Zonificaci\u00f3n y los Certificados de Acreditaci\u00f3n de Uso de Suelo por Derechos Adquiridos (que en la Ciudad de M\u00e9xico dependen directamente de la Alcald\u00eda en la que se ubique el inmueble). Carecer de estos documentos puede derivar en importantes sanciones por parte de las autoridades correspondientes como, por ejemplo, la rescisi\u00f3n de convenios, suspensi\u00f3n de trabajos, clausura parcial o total de obras, demolici\u00f3n o retiro parcial o total de obras, p\u00e9rdida de est\u00edmulos, revocaci\u00f3n de licencias y\/o permisos otorgados, entre otros.<\/p>\n\n\n\n Cuarto. <\/strong>En el contexto de la crisis clim\u00e1tica que estamos experimentando, los legisladores han tomado nota de su relevancia y desde hace varios a\u00f1os han decidido imponer obligaciones y sanciones relacionadas al cuidado del medio ambiente y al manejo de contaminantes o residuos. Tanto la Ley General para la Prevenci\u00f3n y Gesti\u00f3n Integral de los Residuos como la Ley General de Equilibrio Ecol\u00f3gico y la Protecci\u00f3n al Ambiente atribuyen facultades a la Federaci\u00f3n, a las entidades federativas, a la Ciudad de M\u00e9xico, a los Municipios y a las demarcaciones territoriales de la Ciudad de M\u00e9xico en materia de \u201cpreservaci\u00f3n y restauraci\u00f3n del equilibrio ecol\u00f3gico y la protecci\u00f3n al medio ambiente\u201dE<\/sup> y \u201cde prevenci\u00f3n de la generaci\u00f3n, aprovechamiento, gesti\u00f3n integral de los residuos, de prevenci\u00f3n de la contaminaci\u00f3n de sitios y su remediaci\u00f3n\u201dG<\/sup>. En este sentido, dichas Leyes, sus Reglamentos y, en su caso, las Normas Oficiales Mexicanas relacionadas establecen obligaciones a las personas que lleven a cabo obras o actividades espec\u00edficas reguladas por estas mismas leyes; verbigracia, la obligaci\u00f3n de realizar un estudio de impacto ambiental en los casos en que se realicen ciertas obras o actividades. Las sanciones aplicables en materia ambiental y de manejo de residuos pueden ir desde multas muy significativas hasta la clausura temporal o definitiva, total o parcial, de la obra, por lo que es importante considerarlas. Por lo anterior, ser\u00e1 muy importante que se realice un estudio de impacto ambiental antes de adquirir la propiedad o uso de un inmueble.<\/p>\n\n\n\n Quinto<\/strong>. La ubicaci\u00f3n de la propiedad, su situaci\u00f3n y las medidas de seguridad en la zona son otros temas a considerar en la auditor\u00eda legal. <\/strong>Otro de los retos a los que se enfrentan los empresarios en el contexto del Nearshoring <\/em>mexicano tiene que ver con las particularidades de seguridad p\u00fablica \u2013 particularmente en carreteras \u2013 del pa\u00eds. Como m\u00faltiples medios nacionales de comunicaci\u00f3n lo han se\u00f1alado, las carreteras frecuentemente son el objetivo de asaltos, lo que implica la p\u00e9rdida de mercanc\u00edas, veh\u00edculos e incluso de vidas humanas, ya que en muchas ocasiones los asaltantes no se limitan a la mercanc\u00eda y afectan a los propios ch\u00f3feres. La revista Expansi\u00f3n<\/em> public\u00f3 un art\u00edculo3<\/sup> donde cita estad\u00edsticas de la C\u00e1mara Nacional del Autotransporte de Carga (CANACAR), la cual se\u00f1ala que la inversi\u00f3n que se realiza por temas de seguridad ha repercutido en un incremento del 15% en los costos operativos de las empresas. El mismo art\u00edculo recoge datos del fuero com\u00fan del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad P\u00fablica (SESNSP) que se\u00f1alan un incremento en 19.2% de robos a transportistas en enero 2023 respecto del a\u00f1o anterior. <\/p>\n\n\n\n Conclusiones preliminares. <\/strong>Los puntos anteriores dejan entrever la importancia de llevar a cabo auditor\u00edas legales a los inmuebles que vayan a ser objeto de una transacci\u00f3n, lo que adquiere cada vez mayor relevancia en M\u00e9xico dado al nearshoring<\/em>.<\/p>\n\n\n\n A modo de resumen, los siguientes puntos a considerar son esenciales durante este tipo de auditor\u00edas:<\/p>\n\n\n\n Notas<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n El Nearshoring <\/em>es el nombre que se da a la estrategia mediante la cual las empresas reubican toda o parte de su cadena de producci\u00f3n a un lugar m\u00e1s cercano a los consumidores finales con el prop\u00f3sito de reducir costos en las cadenas de suministro o producci\u00f3n, y para evitar contratiempos log\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n Bibliograf\u00eda:<\/strong><\/p>\n\n\n\n [1] Torres Manatou, M. (2020). Due Diligence Inmobiliario. En M. O. Z\u00e1rate Mart\u00ednez, El Derecho Inmobiliario en M\u00e9xico<\/em>(pp. 105-130). Tirant lo Blanch M\u00e9xico.<\/p>\n\n\n\n [2] Fern\u00e1ndez Mart\u00ednez, L.G. (2020). El Fideicomiso como Estructura de Inversi\u00f3n Inmobiliaria. En M. O. Z\u00e1rate Mart\u00ednez, El Derecho Inmobiliario en M\u00e9xico<\/em>(pp. 291-314). Tirant lo Blanch M\u00e9xico. <\/p>\n\n\n\n\n